Dr. Jámbor Attila: Kivitelezői nyilatkozat nélkül is megszerezhető a használatbavételi engedély, a hatósági bizonyítvány?
Az egyszerű bejelentéses lakóépületek elkészültét követően az építésfelügyeleti hatóságtól hatósági bizonyítványt kell kérni, míg az építési engedélynek megfelelő épületekre az építésügyi hatóság használatbavételi engedélyt ad ki, vagy a használatbavételt tudomásul veszi. Mindhárom esetben a hatóság döntéséhez szükséges a fővállalkozó kivitelező által tett, a Kivitelezési kódex 14. §-a szerinti tartalmú nyilatkozat. A kivitelezői nyilatkozat azonban nem szokott megszületni, ha a megrendelő és a fővállalkozó kivitelező között valamilyen vita van. Ha a megrendelő szerint hibás a teljesítés, vagy a kivitelező szerint nem kapta meg a neki járó vállalkozói díjat, akkor a kivitelezői nyilatkozat a hatósági eljárásokban hiányozni fog. A Kúria a közelmúltban döntött arról, hogy a kivitelezői nyilatkozat hiányát a hatóságoknak hogyan kell értékelniük. A precedens értékű döntés valószínűleg meg fogja változtatni a hatósági és a bírósági gyakorlatot is.
A HASZNÁLATBAVÉTELNEK MÁR 2021 OKTÓBERE ÓTA NEM FELTÉTELE A MUNKATERÜLET VISSZAADÁSA
Az épületek használatbavételéhez szükséges hatósági eljárások során a fővállalkozó kivitelezőknek aktívan kell közreműködniük. A használatbavételi engedély iránti kérelemhez 2021. október 24. napjáig mellékelni kellett annak igazolását, hogy a fővállalkozó kivitelező – az építési naplóban felvett jegyzőkönyv szerint – visszaadta az építtetőnek az építési munkaterületet. Ez a kötelezettség már megszűnt, az építési munkaterület viszszaadása 2021 októbere óta már nem feltétele a használatbavételi engedélynek.
A 244/2019. (X. 22.) Korm. rendelet által bevezetett módosítás indokolása az alábbiakat tartalmazza: „A felek sok esetben visszaéltek az építési munkaterület visszaadásához kapcsolódó rendelkezésekkel, kikényszerítve ezzel az általuk sérelmezett problémás helyzet megoldását. Ezért a tervezet lehetővé teszi, hogy az építési munkaterület visszaadása nélkül […] az építtető megszerezhesse a használatbavételi engedélyt, a használatbavétel tudomásulvételét vagy a hatósági bizonyítványt.”
A jogalkotó a módosítással egyértelműen azt akarta elérni, hogy az igényét érvényesíteni kívánó vállalkozó ne „ejthesse túszul” a munkaterületet vélt vagy valós anyagi követeléseinek érvényesítése érdekében. A nem rendeltetésszerű joggyakorlás elkerülése érdekében született meg a 2019. október 24-i jogszabálymódosítás, amely a hatósági bizonyítványra és a tudomásulvételi eljárásra is kiterjedt.
2021-TŐL EGYES ESETEKBEN MÁR JOGSZERŰEN PÓTOLHATÓ A HIÁNYZÓ FŐVÁLLALKOZÓ KIVITELEZŐI NYILATKOZAT
A fővállalkozói kivitelezői nyilatkozat a hatóság számára egy bizonyíték, amivel a fővállalkozó kivitelező egyebek mellett rögzíti, hogy az engedélyeknek, dokumentációknak, valamint az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó jogszabályoknak és szakmai követelményeknek megfelelően zajlott le az építkezés, és a szakszerű munka eredménye képpen az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas.
2021. január 1-jétől az Eljárási kódex kifejezetten lehetővé teszi a kivitelezői nyilatkozat pótlását, de csak két esetben:
- a lejárt hatályú építési engedéllyel rendelkező építmény esetében,
- a fővállalkozó kivitelező halála vagy megszűnése esetében.
A 2021. január 1. napjától hatályos előírásokról szóló részletes tájékoztatást az Építésijog.hu oldalon az alábbi cikkben olvashatják: Jogszerűen pótolható a hiányzó fővállalkozó kivitelezői nyilatkozat.
A KÚRIA PRECEDENS ÉRTÉKŰ DÖNTÉSE
Látható, hogy az Eljárási kódex hatályos előírásai szerint akkor pótolható műszaki szakértői nyilatkozattal a fővállalkozó kivitelező nyilatkozata, ha a nevesített okok (lejárt hatályú engedély, megszűnés vagy halál) fennállnak. Ha egyéb jogvita vagy rosszhiszemű cselekmény alapján a fővállalkozó kivitelező ezt egész egyszerűen nem adja ki, úgy a kivitelezői nyilatkozat nem cserélhető le szakértői nyilatkozattal. Itt a vitás helyzetet a vonatkozó polgári jogi előírások alapján sajnos előbb rendezni szükséges az építtető és a fővállalkozó kivitelező között. Az ún. jognyilatkozat pótló perek akár évekig is elhúzódhatnak, ezért sok esetben ez nem jelent érdemi és hatékony alternatívát a használatbavételi engedély megszerzésére.
A közelmúltban megszületett azonban egy olyan Kúriadöntés – majd ezt követően már egy törvényszéki ítélet is –, amely bizonyos körülmények között lehetőséget ad akkor is a használatbavételi engedély megszerzésére, ha a kivitelezői nyilatkozat nem áll az építtető rendelkezésére.
A Dr. Jámbor Attila Ügyvédi Iroda praxisába tartozó ügyben született bírósági döntés szerint az a fő szempont, hogy az elkészült épület rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassága milyen módon igazolható. Annak megítéléséhez, hogy az érdekelt kivitelezői nyilatkozat hiánya olyan hiányosság-e, amely az építmény biztonságos és rendeltetésszerű használatra alkalmasságának megállapítását gátolja, szükséges annak vizsgálata, hogy a használatbavételi engedélyezési eljárás során milyen célból kell az építtetőnek a kérelméhez a nyilatkozatot csatolnia, vagyis az az eljárásban milyen tények igazolására szolgál.
A kivitelezői nyilatkozat arra irányul, hogy az a fővállalkozó, amely az adott építési tevékenységet végezte, az építési napló alapján kijelentse, hogy az építőipari kivitelezési tevékenységet az építési engedélynek, a hozzátartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációnak, a kivitelezési tervdokumentációnak megfelelően, az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó jogszabályok, általános érvényű és eseti előírások, az OTÉK megtartásával szakszerűen végezte. Nyilatkozik továbbá arról, hogy történt-e kivitelezési dokumentációtól eltérés, és ha igen, azt ismerteti, nyilatkozik a közműellátás szakszerű biztosítottságáról, a keletkezett építési-bontási hulladékról, valamint arról, hogy az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas. Látható, hogy a fővállalkozó nyilatkozatát szakmai ismereteket feltételező tényekről teszi meg, amelyek a megvalósult építési munka(rész) rendeltetésszerű és biztonságos használatának alkalmasságával vannak összefüggésben.
A Kúria precedens értékű döntése szerint a rendelkezésre álló bizonyítékokat kell értékelni annak megállapítására, hogy a rendeltetésszerű és biztonságos építményhasználatot gátló hiányosság fennáll-e. Ha nincs ilyen hiba, a rendeltetésszerű és biztonságos használatot akadályozó körülmény, akkor önmagában az, hogy egy fővállalkozó kivitelező nem adta ki a nyilatkozatát még nem teszi lehetetlenné a használatbavételi engedély, tudomásulvétel, és a hatósági bizonyítvány kiadását.